Il existe encore actuellement de nombreux dispositifs de défiscalisation visant à encourager la location immobilière. On a pu d’ailleurs constater que chaque gouvernement a mis en place de nouvelles lois, avec quelques spécificités. La loi Pinel est la plus récente, mais qui sera prochainement remplacée par la loi wargon.
Qu’est-ce que la loi Wargon ?
Emmanuelle Wargon a été nommée au poste de ministre déléguée auprès de la ministre de la Transition écologique, chargée du Logement en juillet 2020. En bref, elle remplace Julien Denormandie. Cette dernière a présenté un projet intitulé « énergie et climat ». L’objectif est de mettre en place un dispositif incitant le public à améliorer la performance énergétique de leurs habitats.
La loi Wargon est un nouveau dispositif de défiscalisation, comme la loi Pinel ou Duflot permettant de réduire son impôt sur le revenu en contrepartie de la mise en location d’un bien immobilier dans une zone éligible. Elle encourage la construction de programmes immobiliers neufs dans les zones tendues où la demande locative est très élevée.
Pour bénéficier d’un allègement d’impôt avec la loi Wargon, il faut acheter un logement situé dans une zone éligible. Il y a de fortes chances que le gouvernement prendra en compte le zonage géographique de la loi Pinel. La zone A regroupe l’agglomération de Paris, la partie de l’agglomération genevoise et la Côte d’Azur. La zone A bis comprend la capitale et les 76 communes des Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-St-Denis, Val-de-Marne et Val-d’Oise. Enfin, la zone B1 rassemble une partie de la grande couronne ainsi que quelques agglomérations ne faisant pas partie de la zone A et A Bis.
Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Wagon ?
Jusqu’à présent, on ne sait pas encore jusqu’à présent s’il faut respecter les règles d’application du dispositif Pinel avec la nouvelle loi d’Emmanuelle Wargon. Si c’est le cas, il faut acquérir un logement neuf ou dans le cadre d’une VEFA ou vente en l’état futur d’achèvement. Vous pouvez également faire construire votre maison par des professionnels du secteur et le mettre en location nue, c’est-à-dire non meublée à titre de résidence principale du locataire. Il faudrait également respecter les plafonds de loyer (mensuel) et de ressources. Dans le premier cas, le coefficient est mis à jour tous les ans par le gouvernement et varie selon la zone. Il suffit de le multiplier avec la surface pour connaitre le plafond.
L’engagement de location peut aller de 6 et 12 ans et tout comme avec le dispositif Pinel, le bailleur peut louer sa maison à ses descendants ou ascendants, à condition qu’ils ne fassent pas partie de son foyer fiscal. Outre la réduction, il est également possible de déduire certaines charges des impôts à payer, à l’instar de la taxe foncière, des frais d’entretien du logement, des primes d’assurance, des intérêts des emprunts ou même des frais de gestion locative.
Cette nouvelle loi viserait aussi à répondre aux problématiques environnementales. On peut alors espérer des subventions pour la rénovation énergétique des logements anciens. Bref, la loi Wargon aura pour objectif de réduire l’impact écologique du logement en France et d’augmenter l’offre en matière de logements.
Quels sont les avantages de la future loi Wargon ?
La loi Wargon incite les investisseurs à opter pour l’achat d’un bien immobilier dans les zones éligibles. Dans le cas de la loi Pinel, la réduction d’impôt va dépendre de la durée de location du logement. Pour 12 ans, le contribuable bénéficiera d’un allègement fiscal de 21 % de la valeur du bien immobilier. L’avantage fiscal passera à 18 % pour une période de 9 ans. En revanche, si le propriétaire préfère mettre en location sa maison pendant 6 ans, la réduction sera limitée à 12 %. Il faut cependant noter que le montant de l’investissement ne peut excéder 300 000 euros par an, à raison de 5 500 euros par mètre carré. En cas de dépassement, le surplus ne sera pas pris en compte dans le calcul. On peut donc en déduire que la réduction d’impôt est plafonnée à 63 000 euros par an. Pour la loi Wargon, on ne sait pas encore ce qu’elle va proposer sur ce point.
Par ailleurs, il est possible d’acquérir un logement sans apport initial grâce aux crédits bancaires. Et les loyers peuvent couvrir les mensualités. Profitez donc de l’effet de levier pour vous constituer un patrimoine durable et préparer votre retraite. De même, les logements doivent être situés dans les zones tendues. Par conséquent, la demande locative est forte, ce qui signifie que les biens sont plus faciles à louer. De plus, il y a toute une variété de biens neufs pouvant convenir à tous les budgets.
Bien choisir son logement : pour un investissement réussi ?
Malgré les avantages que pourrait offrir la future loi Wargon, il faudrait être très vigilant quant au choix du logement. Il existe en effet divers types de maisons. À vous de choisir en fonction de vos objectifs et de votre budget. Néanmoins, on tient à préciser que les studios et appartements de type F2 sont plus faciles à louer, car ils sont très recherchés sur le marché de l’immobilier. En plus de cela, ils offrent un meilleur rendement par rapport aux espaces plus grands.
La situation géographique est également un élément clé. Il vaut mieux acheter une résidence située dans un quartier coté et proche des commodités. Si l’endroit est bien desservi par les transports en commun, vous pouvez trouver facilement un locataire. Il est aussi conseillé de faire un état des lieux pour vous faire une idée de l’ambiance qui y règne. Dans un quartier très animé, vous risquez de faire fuir les locataires potentiels.
Dans le cadre d’une VEFA, choisissez un promoteur fiable et soyez très attentif aux clauses du contrat. Revoyez à la loupe le prix, les matériaux utilisés, les finitions et le délai de livraison. Est-ce que vous pouvez attendre plusieurs mois avant de louer votre bien ? Dans le cas contraire, privilégiez un achat clé en main. Avec cette seconde option, la construction est déjà achevée au moment de la signature de l’acte de vente. De ce fait, vous pouvez louer le bâtiment rapidement.
